Kira Tespit Davası Nedir, Şartları Nelerdir?

Kira bedeli, sözleşme akdetme özgürlüğü çerçevesinde taraflarca serbestçe belirlenebilmektedir. Ancak özellikle daha zayıf konumda olan kiracıyı koruyabilmek adına Türk Borçlar Kanunu, talep üzerine kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini mümkün kılmaktadır.

Kira tespit davası Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyerleri için düzenlenen özel bir dava türüdür. Kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebini içeren kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilmektedir. Ancak uygulamada daha çok kiracılar tarafından açıldığı görülmektedir. Kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin dava, kanun gereği herhangi bir süre sınırına tabi olmadan ileriye dönük olarak her zaman açılabilmektedir.

KİRA TESPİT DAVASI AÇILMASININ HUKUKİ ŞARTLARI VE BİLİNMESİ GEREKENLER:

• (i) Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikli olarak aranan şart, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Türk hukukuna göre, kira sözleşmesi sözlü veya yazılı yapılabilmektedir. Ancak ispat kolaylığı açısından kira sözleşmesinin yazılı olarak akdedilmesini önermekteyiz.

• (ii) Kira tespit davası yalnızca kiralananın konut veya çatılı işyeri olması durumunda açılabilmektedir. Bir başka deyişle, konut veya çatılı işyeri dışında başka bir amaçla kiralanan taşınmazlar ve taşınır mallar için kira bedelinde değişiklik talebiyle dava açılamamaktadır.

• (iii) Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilmektedir. Ancak bu dava eğer kira dönemi bitmeden 1 ay öncesinde açılmamış veya aynı süre içinde kiraya veren tarafından kira bedelinin arıttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmamış ise bu takdirde tespit edilen kira, davanın açıldığı dönemde değil bir sonraki dönemde yürürlüğe girecektir. 

KİRA SÖZLEŞMENİN İÇERİĞİNE VE SÜRESİNE GÖRE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER:

a. Kira süresi beş yılın altında ise;

a.a. Taraflarca akdedilen kira süresi, beş yıldan daha kısa süreli olarak kararlaştırıldıysa ve kira sözleşmesinde kira bedeli ve artış oranı belirlendiyse hakimin dikkat edeceği husus, kira artış oranının yasal sınırlar içerisinde belirlenip belirlenmediğidir. Eğer kira artış oranı bir önceki yılın Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) altında ise kira bedelinin tespitini talep eden tarafın davayı açmakta hukuki yararının olmadığına hükmedilecek ve dava reddedilecektir.

Ancak, taraflarca belirlenen kira bedeli ve kira artışı bir önceki kira yılının TÜFE oranının üzerinde ise, hakim davayı kabul ederek yasal sınırlar dahilinde kira bedelini tespit edecektir. Kira bedeli mahkemece tespit edilirken yalnızca TÜFE oranı değil, taşınmazın emsal kira bedeli ve mevcut durumu da göz önüne alınacaktır.

a.b. Beş yıldan daha kısa süreli kira sözleşmesinde herhangi bir bedel kararlaştırılmadıysa bu bedel hakim tarafından belirlenecektir. Bu durumda da taşınmazın emsal bedeli ve mevcut durumu dikkate alınacak olup, bir önceki yılın TÜFE oranından daha yüksek bir bedel tespit edilemeyecektir.

b. Kira süresi beş yılın üzerinde ise;

Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre, kira bedelinin taraflarca kararlaştırılmış olmasına bakılmaksızın beş yıldan daha uzun veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde bedel hakim tarafından belirlenebilmektedir. Bu halde de kira bedeli ve artış oranı önceki maddede belirtilen kriterler göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

YABANCI PARA CİNSİNDEN BELİRLENEN KİRA BEDELLERİNDE DURUM NE OLACAKTIR?

Her ne kadar Aralık 2021 tarihi itibariyle hala yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapma yasağı olsa da bu durumun geçici olması ihtimaline karşı döviz üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde tespit davasının akıbeti de bu yazımızda ele alınmıştır.

Söz konusu yasağın kalkması sonrası Türk Borçlar Kanunu’ndaki hükümler gereği, kira süresinde beş yıl dolmadıkça kira tespit davası açılamayacaktır. Bir başka ifadeyle, döviz üzerinden kurulan kira sözleşmelerinde mahkemeden kira bedelinde tespit talep edebilmek için beş yılın dolması beklenecektir.

Bu durumun istisnası, aşırı ifa güçlüğüdür. Buna göre, sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen, öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkarsa, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmeleri dürüstlük kuralıyla bağlantılı olarak talep edilemeyecekse ve ilgili taraf henüz borcunu ifa etmemişse yabancı para üzerinden belirlenen kira sözleşmelerinde beş yılın dolması beklenmeden de kira tespit davası açılabilecektir. 

Döviz üzerinden belirlenen kira sözleşmelerinde de kira bedeli belirlenirken yukarıda bahsi geçen kriterler dikkate alınacak olup, bunlara ek olarak yabancı para değerindeki değişiklikler de hesaba katılacaktır.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, kira sözleşmelerinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Davacının kira tespit davasını açacağı yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir.

ÖZET

Sözleşmeler Hukuku’nda esas olan sözleşme serbestisi ilkesidir. Bu ilkeye göre, bir kimse dilediği tarafla dilediği sözleşmeyi akdedebilir. Ancak hukukumuzda bu serbestinin elbette ki bir sınırı vardır. Kira sözleşmelerinde de kiracı veya kiraya veren hukuki yararı doğrultusunda sözleşme ile belirlenen kira bedelinin artırılması veya azaltılması amacıyla yukarıda belirtilen şartlar doğrultusunda kira bedeli tespit davası açabilmektedir.