Taşınmazın sınırı nedir?

Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı, Türk Medeni Kanunu’nun 718. Maddesinde belirlenmiştir. Buna göre; “arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.”

İşte bu mülkiyetin kapsamını her şeyden önce o arazinin sınırları belirlemektedir. Nitekim arazi kavramı da zaten sınırları belli olan toprak yüzeyini ifade etmektedir.

Sınırın belirlenmesi ise tapu planları veya arazi üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir; esas olan ise tapu planlarıdır.

Sınır ihlali nasıl gerçekleşir?

Belirttiğimiz üzere bir arazideki mülkiyetin kapsamı sınırlar ile belirlenir.

Ancak kimi zaman arazi malikleri kendi mülkiyetlerinin kapsamını aşabilmektedir. Bu çoğu zaman bir arazide yapılan yapının bir kısmının komşu arazide bulunması yani yapının arazi sınırını taşması ile söz konusu olmaktadır.

Bir kısmı komşu arazinin sınırlarında bulunmakta olan ve sınır ihlaline sebep olan yapılara taşkın yapı denilmektedir.

Taşkın yapı nedir?

Sınır ihlali denildiğinde en çok karşılaşılan durumlardan biri olan taşkın yapı; “Bir arazi malikinin kendi arazisine yaptığı yapının bir kısmının komşu araziye taşırmasıdır. Bu taşırma komşu arazinin zemininde, toprağın altında veya hava katmanında -örneğin yapıdaki balkonun komşu arazi sınırında olması- olabilir.”

Taşırılan arazinin maliki taşkın yapıya katlanmakla yükümlü müdür?

Prensip olarak hiçbir malik arazisine taşırılan yapıya katlanmakla yükümlü değildir ve kendi arazisine taşırılmış olan kısmın kaldırılmasını isteyebilmelidir. Ancak bazı hallerde arazi malikinin taşan yapıya katlanma yükümlülüğü söz konusu olmaktadır.

Arazi malikinin taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü yoksa ne yapabilir?

Eğer arazi malikinin kendi arazisine taşırılan taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü yoksa; taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde el atmanın önlenmesi davası açarak taşırılan kısmın yıkılmasını ve eski hale iadesini mahkemeden isteyebilir.

Hangi hallerde malikin taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü mevcuttur?

Malikin katlanma yükümlülüğü olduğu haller TMK m.725’de düzenlenmiştir. Buna göre;

1. Taşırılan arazi maliki tarafından taşkın yapı maliki lehine bir irtifak hakkı tanınmış olabilir. Bu halde taşırılan arazi maliki taşkın yapıya katlanmakla yükümlüdür. Buradaki irtifak hakkı herhangi bir irtifak olmayıp araziye yapının taşırılması yetkisini veren bir irtifak hakkı olmalıdır. Örneğin komşu arazide bir geçit irtifakı sahibi olan taşkın yapı maliki sırf buna dayanarak komşu arazi malikinin taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü olduğunu iddia edemez.
2. Eğer taşkın yapı sahibinin irtifak hakkı yoksa taşırılan arazi malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmesi gerekir. Eğer 15 gün içinde itiraz edilmemişse, taşkın yapı sahibi iyi niyetli ise ve ayrıca durum ve koşullar yapının kalmasını haklı gösteriyorsa taşırılan arazi maliki yine taşkın yapıya katlanmakla yükümlü olacaktır.

• Burada iyi niyet ile kastedilen; taşkın yapı malikinin yapıyı haksız olarak başkasının arazisine taşırmış olduğunu bilmemesi veya bilse dahi buna hakkı olduğunu zannetmekte kusurlu olmamasıdır.
• Durum ve koşulların yapının kalmasını haklı gösterip göstermediğini belirlemek ise hâkimin takdirindedir.

Burada bahsettiğimiz katlanma yükümlülüğü bir “eşyaya bağlı borç” niteliğindedir. Bu sebeple taşırılan arazi maliki mülkiyet hakkını devretmişse bile devralan malik yine taşkın yapıya katlanmakla yükümlü olacaktır.

Taşırılan arazi malikinin taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü olması halinde taşan kısmın hukuki durumu nasıl olacaktır?

Eğer bu katlanma yükümlülüğü irtifak hakkından dolayı mevcutsa taşırılan bölüm taşkın yapının bütünleyici parçası olacaktır ve yapının maliki kim ise onun mülkiyetinde olacaktır.

Eğer böyle bir irtifak mevcut olmamasına rağmen komşu arazi maliki yine de taşkın yapıya katlanmakla yükümlü ise -örneğin 15 günlük itiraz süresini kaçırmışsa-; bu halde taşkın yapının maliki, taşırılan yer üzerinde kendi lehine bir irtifak hakkı kurulmasını veya taşırılan kısmın mülkiyetinin kendine devredilmesini isteme hakkına sahiptir. Taşkın yapının maliki bu hakkını kullandığı zaman taşırılan arazinin maliki bu taleplerden birini yerine getirmek üzere seçimlik borç altına girer. Ve yine taşkın yapı maliki de bu taleplerinden birinin yerine getirilmesine karşılık olarak bedel ödeme borcu altındadır.

Eğer taraflar bedel üzerinde anlaşır ve taşırılan arazinin maliki de borcunu isteyerek ifa ederse mesele yoktur.

Eğer taşırılan arazinin maliki yükümlülüğünü yerine getirmezse taşkın yapı maliki dava açabilir. Açılan bu dava sonucunda hâkim takdir edeceği bedel karşılığında taşırılan kısmın yapı malikine devrine veya taşırılan arazi üzerinde yapı maliki lehine irtifak hakkı kurulmasına karar verir.

Bitkilerin komşu araziye taşması halinde taşırılan arazi maliki ne yapabilir?

Eğer arazideki ağaçların dal ve kökleri sınırı ihlal ediyor ve komşu araziye zarar veriyorsa; taşırılan arazinin maliki bunların kaldırılmasını talep edebilir. Eğer bu dal ve kökler uygun bir zaman içerisinde kaldırılmazsa taşırılan arazinin maliki bunları kesebilir.

Taşırılan arazi maliki bu taşmaya katlanıyorsa ve taşan dallar kendi arazisindeki bina ve ekinlerin üzerine taşıyorsa; taşan dallardaki meyveleri toplayarak kendi mülkiyetine geçirebilir.

ÖZETLE;

Taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının yatay kapsamı o taşınmazın sınırları ile belirlenmektedir. Kimi zaman bu sınırların ihlal edilmesi ile mülkiyet hakkının kapsamı aşılabilmektedir.

İnşa edilen yapıların bitişik araziye taşırılması ve taşınmaz sınırlarının ihlal edilmesi halinde bu yapılar taşkın yapı olarak adlandırılmaktadır. Taşırılan arazinin maliki kimi zaman bu taşkın yapıya katlanmakla yükümlü olurken kimi zaman da yükümlü olmaz.

Eğer taşırılan arazi malikinin böyle bir yükümlülüğü yoksa el atmanın önlenmesi davası açarak taşan kısımların kaldırılmasını ve eski hale iadeyi talep edebilir.

Öte yandan, arazi malikinin bu taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü mevcutsa bu sefer taşkın yapının maliki taştığı kısmın kendine devredilmesini veya komşu arazide kendi lehine bir irtifak hakkı kurulmasını talep etmek hakkına sahiptir.