Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; büyük sermaye gerektiren inşaat projelerinde, finansal riskin taraflar arasında paylaşılmasını sağlar. Arsa sahibi maliyet üstlenmeden yeni yapılara kavuşurken, müteahhit de proje alanı edinmiş olur. Bu durum, özellikle büyükşehirlerde arsa arzının kısıtlı olduğu bölgelerde oldukça işlevseldir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhit, kendi finansman gücüyle inşaatı tamamlayacak, buna karşılık arsa sahibinden bağımsız bölüm veya arsa payı devralacaktır. Bu yapının sağlıklı işleyebilmesi için müteahhidin bazı temel noktalara dikkat etmesi gerekir. Aksi hâlde ciddi maddi zararlara uğrayabilir veya inşaatı tamamladıktan sonra kendine ait payları alamayabilir.
Tapu devri açıkça yazılmalıdır: Müteahhidin arsa payı talep edeceği aşama, noter düzenlemesiyle netleştirilmelidir.
Müteahhit arsa sahibinden tapu veya arsa payı devri talep edecekse, bu devrin sözleşmeye uygun şekilde ve noterde yapılacak bir sözleşme ile yapılması şarttır. Arsa sahibi sözleşmeye aykırı davranırsa, müteahhit hak iddia edebilmek için sözleşmesini tapuya şerh ettirmelidir. Şerh edilmemiş bir sözleşmeye dayanarak hak talep etmek çoğu zaman mümkün olmaz. Tapu devri veya satış vaadi gibi işlemlerde mutlaka noter düzenlemesi tercih edilmeli, sadece imzalı sözleşmelerle yetinilmemelidir.
Paylaşım listesi kesinleştirilmelidir: Hangi dairenin kime ait olduğu sözleşmeye ek paylaşım protokolüyle belirlenmelidir.
Müteahhidin alacağı bağımsız bölümlerin açık ve net şekilde sözleşmeye yazılması gerekir. Hangi dairelerin, hangi blokta, hangi katta ve kaç metrekare olacağı detaylandırılmalıdır.
Malzeme seçimi projenin başında belirlenmelidir: Malzeme seçimi teknik şartname hazırlanması arsa sahiplerinin subjektif beğenmemeleri ve geç teslim ile tazminat taleplerinin önüne geçer
Bir diğer önemli nokta, müteahhidin malzeme seçimi ve teknik şartnameler konusundaki yükümlülüğüdür. Kalitesiz veya eksik imalat yapılması, teslimden sonra ayıplı iş iddialarına yol açabilir. Bu durumda hem daire devri engellenebilir hem de arsa sahibi tarafından maddi tazminat davası açılabilir. Bu sebeple müteahhit kullanacağı malzeme ve kalitelerini arsa sahibine bildirmeli ve bu husus sözleşme ile imza altına alınmalıdır.
İnşaata Başlamadan Müteahhidin Cevaplaması Gereken 10 Soru
- Bütün Arsa Sahipleri Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Onayladı Mı?
- Tapu Kayıtlarında İpotek, Haciz Şerh gibi hakları kısıtlayan unsurlar var mı?
- İmar Durumu Nedir?
- Müteahhit olarak bağımsız bölüm alınacak mı alınacaksa kaç bağımsız bölüm nereden alınacak?
- Harç ve vergileri kim ödeyecek?
- Ruhsat ve iskanı hangi taraf yapacak?
- Zemin Etüdü yapılacak mı? Zeminden kaynaklı riskler kime ait olacak?
- Arsa Sahipleri inşaat alanını ne zaman boşaltacak?
- Arsa Sahiplerinin proje dışı talepleri olursa nasıl bir yol izlenecek?
- Müteahhit projenin ön satış gelirini kullanabilir mi?
Müteahhidin Sözleşmeyi Tapuya Şerh Ettirmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit açısından en önemli güvence araçlarından biri, sözleşmeden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesidir. Şerh, müteahhidin arsa üzerinde elde edeceği kişisel hakkı, ileride oluşabilecek hak kayıplarına karşı korur. Bu sayede, arsa sahibinin taşınmazı bir başkasına devretmesi veya üzerine ipotek koyması gibi işlemler yapılsa dahi, müteahhidin hakkı korunur ve bu yeni hak sahipleri müteahhidin hakkını tanımak zorunda kalır.
Şerh sayesinde arsa sahibi ile imzalanan sözleşme sadece taraflar arasında değil, üçüncü kişiler nezdinde de etkili olur. Arsa sahibi taşınmazı bir başkasına satsa bile, şerh sayesinde müteahhit bu kişiden kendi hakkını talep edebilir. Şerhin etkili olabilmesi için sözleşmede bu hak açıkça düzenlenmeli ve tapu müdürlüğüne gerekli başvuru yapılmalıdır.
Tapuda şerh olduğu müddetçe arsa sahibinin taşınmazın devrini yapması veya üzerinde tasarrufta bulunması önemli ölçüde kısıtlanır.
Bu nedenle şerh konusu sözleşmede açık ve net bir şekilde düzenlenmeli, hangi hallerde ve nasıl konulacağı belirtilmelidir.
Şerhin Müteahhit Açısından Faydaları
a) Arsa Sahibi Bir Başkasına Satış Yapsa Dahi Şerh ile Kendine Ait Kısmı Üçüncü Kişiden Talep Edebilirsin.
Şerh sayesinde müteahhit, arsa sahibi taşınmazı başka birine satsa bile arsa payını isteme hakkını yeni malike karşı da sürdürebilir. Yani hakkı, yalnızca arsa sahibine değil, tüm gelecekteki maliklere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
b) Arsa Sahibinin arsasına konulan Rehin, Haciz İpotek Gibi Haklar Projeni Kitlemez.
Şerh, müteahhidin hakkına ters düşen:
- Rehin,
- Haciz,
- İpotek,
- Başka bir kişisel hak
gibi işlemleri hükümsüz hale getirir. Başka bir deyişle şerh olmasından kaynaklı müteahhit arsa üzerinde hak iddia edebildiğinden zarar görmez.
c) Arsa Sahibi İg-flas Eder veya Vefat Ederse Projeni Durdurmak Zorunda Değilsin.
Arsa sahibi iflas ederse ya da vefat ederse, müteahhit şerh sayesinde diğer alacaklılara kıyasla öncelikli bir konum elde eder. Bu da müteahhidin yatırımını korur.
Teminat ve Güvence Mekanizmaları
Müteahhit sadece arsa sahibinin iyi niyetine güvenerek projeye başlamamalı; arsa sahibinin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumuna karşı çeşitli güvenceler talep etmelidir. Örnek olarak;
- Arsa sahibinden önceden alınmış tapu devri, noter satış vaadi ya da muvafakatname
- İnşaat belli bir aşamaya geldiğinde yapılacak kademeli devirler
- Sözleşmeye cezai şart konulması (örneğin arsa sahibi taahhütleri yerine getirmezse bedel ödemesi)
Bu tür güvenceler, müteahhidin hem malvarlığını hem emeğini koruması açısından zorunludur.
