Müteahhit açısından bir kat karşılığı inşaat sözleşmesini avantajlı hâle getiren en önemli faktörler; arsa payı üzerindeki kontrol, finansman bulma kolaylığı, projenin zamanlaması, tapusal risklerin yönetimi ve arsa sahibiyle ilişkilerin dengeli ilerlemesidir.
Müteahhit ihtiyaçlarına göre şekillenen bu farklı metotlar ile taraflar arasında yapılan sözleşmenin yapısı, arsa paylarının devrine ilişkin zaman, yöntem ve güvence mekanizmaları müteahhide çeşitli avantajlar sağlar. Her sözleşme tipi müteahhitler için farklı avantaj ve dezavantajlar barındırır.
1. Arsanın Tamamen Müteahhitte Devri ile Yapılan Sözleşmeler
Müteahhit bu modeli seçtiği takdirde sözleşmenin başında, arsa sahibi tüm arsa paylarını müteahhide devreder. Müteahhit artık tapu sahibi olarak inşaata başlar.
Avantajları:
- Müteahhit tapu sahibi olduğu için arsa üzerinde tam kontrol sağlar.
- Arsa kendisine geçtiğinden, banka kredisi kullanmak ya da projeyi finansal kuruluşlara teminat göstermek çok daha kolaydır.
- Ön satış yaparken, tapu devrini hemen gerçekleştirme gücüne sahip olduğundan daha güçlü pazarlama imkânı doğar.
- Belediyede ruhsat süreci, arsa sahibiyle koordinasyon gerekmeden yürütülebilir.
Dezavantajları / Riskler:
- Müteahhidin projeyi terk etmesi veya finansal zorluk yaşaması hâlinde, arsa sahibi taşınmazını doğrudan geri alamadığı noktada müteahhide karşı dava açabilir
Ne Zaman Tercih Edilmeli?
- Finansal açıdan güçlü bir yapıdaysanız,
- Arsa sahibiyle uzun süreli güven ilişkisine sahipseniz,
- Projeye hızlı başlamak ve ön satışları hızlandırmak istiyorsanız bu modeli kullanabilirsiniz.
2. Satış Vaadine Dayalı Sözleşme (Tapuya Şerh Edilerek Güvence Sağlanan Model)
Bu sözleşme modelinde arsa sahibi tapuyu devretmez, ancak noter huzurunda düzenleme şeklinde satış vaadi yapılır ve bu sözleşme tapu siciline şerh edilir. Taraflar arasında neredeyse tam denge sağladığından uygulamada en sık karşılaşılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi biçimlerindendir.
Avantajları:
- Müteahhit arsa sahibiyle güven ilişkisini korurken, şerh yoluyla tapudaki hakkı güvence altına alınır.
- Satış vaadi şerhi sayesinde, müteahhit üçüncü kişilere karşı yasal dayanağa sahip olur.
- Proje başlangıcında arsa devri gerektirmediği için, arsa sahibi açısından da kabul edilebilir ve uzlaşmacı bir modeldir.
- Tapu devri geciktiğinde, Müteahhit satış vaadine dayanarak mahkemeden tapu tescili talep edebilir.
Dezavantajları / Riskler:
- Arsa henüz üzerinize geçmediği için, bazı finans kuruluşları bu modeli teminat olarak kabul etmeyebilir.
- Arsa sahibinin şerhe rağmen başka işlemler yapma ihtimali, ek teminat gerektirir.
- Şerhin etkisi 5 yıl ile sınırlıdır, bu süre içinde proje tamamlanmazsa yenilenmelidir.
Ne Zaman Tercih Edilmeli?
- Arsa sahibi temkinliyse ama sizinle çalışmaya sıcak bakıyorsa,
- Tapu devri için arsa sahibinin vergi yükümlülükleri nedeniyle erteleme gerekiyorsa,
- Taraflar arasında bir denge kurulmak isteniyorsa bu model uygundur.
3. Arsa Payının Aşamalı Olarak Müteahhitte Devri ile Yapılan Sözleşmeler
Bu sözleşme modelinde tapu devri inşaatın ilerlemesine bağlanır. Belirli seviyeler (temel, kaba yapı, iskan) tamamlandıkça arsa payı devri yapılır.
Avantajları:
- Arsa sahibiyle olan ilişki adım adım ilerlediği için süreç daha şeffaf ve güven vericidir.
- İş ilerledikçe tapu devrine hak kazanılır.
- Arsa sahibi daha rahat ikna olur, anlaşma süreci kolaylaşır.
- Her aşamada yazılı ilerleme raporu ve kontrol sistemi kurulabilir.
Dezavantajları / Riskler:
- Tapu devri başta yapılmadığı için finansmana erişim sınırlı olabilir, bankalar teminat konusunda isteksiz davranabilir.
- İnşaatın her aşamasını belgelemek zorunluluğu vardır, bu da süreç maliyetini artırabilir.
- Arsa sahibinin her aşamada devre onay vermemesi riski söz konusudur.
Ne Zaman Tercih Edilmeli?
- Arsa sahibiyle ilk kez çalışıyorsanız,
- Taraflar arasında denge arıyorsanız,
- Kurumsal ya da düzenli ilerlemesi gereken projelerde tercih edilebilir.
4. Karma Model: Aşamalı Devir + Ön Satış + Satış Vaadi Kombinasyonu
Bu sözleşme modelinde tapular inşaat ilerledikçe devredilir, aynı zamanda ön satış sözleşmeleri yapılır, bazen de satış vaadi şerhi ile haklar güvence altına alınır.
Avantajları:
- Esnek yapısı sayesinde hem arsa sahibini hem müteahhidi koruyucu dengeler barındırır.
- Ön satış yapılabilir, tapu devri gecikse bile pazarlama süreci aksamaz.
- Ticari projelerde farklı bloklara farklı yaklaşımlar uygulanabilir.
Dezavantajları / Riskler:
- Proje yönetimi, muhasebe ve sözleşme takibi titizlik ister.
- Taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında her modelin karmaşık etkileri olabilir.
Ne zaman tercih edilmeli?
- Proje büyük ölçekliyse,
- Birden fazla blok ve fonksiyon içeriyorsa (konut + ticari),
- Ön satış, teminat ve inşaat birlikte yönetilecekse tercih edilir.
Her sözleşme türü kendi içinde avantajlar ve riskler barındırır. Önemli olan, müteahhit olarak sizin sermaye gücünüz, arsa sahibiyle ilişkiniz ve proje yapınız için en uygun modeli seçmektir.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında karşılıklı faydaya dayalı bir iş birliği zemini sunar. Ancak bu iş birliği, ancak hukuken geçerli, açık, ölçülebilir ve riskleri öngören bir sözleşme yapısı ile sürdürülebilir hale gelir. Müteahhit açısından, tapu devri zamanlamasından, malzeme niteliğine; teknik şartnameden tamamlama kriterlerine kadar her unsur detaylı şekilde yazılı hale getirilmelidir.
Ayrıca müteahhidin arsa üzerinde hak iddiasında bulunabilmesi ve yatırımını hukuki güvence altına alabilmesi için sözleşmesini mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapması ve tapuda şerh ettirmesi büyük önem taşır. Uygun sözleşme modeli (tam devir, kademeli devir, satış vaadi vb.) müteahhidin sermaye gücüne, proje büyüklüğüne ve arsa sahibinin yaklaşımına göre belirlenmelidir.
Her projenin dinamikleri farklı olsa da ortak nokta; koruyucu hükümlerle donatılmış, açık ve şeffaf sözleşmelerle ilerlemek olmalıdır. Böylece hem müteahhittin emeği ve yatırımı korunur, hem de proje süreçleri ticari, hukuki ve teknik açıdan sorunsuz şekilde tamamlanabilir.
