Pandemi Sürecinde İş Yeri Kiralarının Uyarlanması

Önceki çalışmalarımızda üstünde durduğumuz sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması konusu, sosyal ve ticari hayatımızı küresel çapta etkileyen ve halen içinde bulunduğumuz pandemi koşullarında fevkalade bir önem kazanmış, en çok tartışılan ve dava konusu edilen kurumlardan biri halini almıştır. Özellikle küçük çaplı esnaf işletmeleri bu süreçte iş yoğunluğunun kayda değer ölçüde azalmasının mağduru olurken bu işletmelerin pasif kalemlerinin başında gelen iş yeri kiraları her zaman olduğundan daha büyük bir yük olmaktadır. Söz konusu mağduriyetleri konu alan uyarlama davaları süregelirken, yargının bu konudaki yaklaşımı genel olarak belirsizliğini korumaktadır. Çalışmamızda bu konuda emsal nitelikte olabilecek 28.09.2020 tarihli Bursa Bölge Adliye Mahkemesi kararı incelenecek ve ilgili hukuki müesseselerin üzerinden geçilecektir.

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ VE SÖZLEŞMENİN UYARLANMASI

Temelde sözleşme taraflarının özgür iradeleriyle belirledikleri sözleşme şartlarına bağlı kalmasını ve bu şartlara uygun olarak yükümlülüklerini yerine getirmesini ifade eden “ahde vefa” ilkesi, sözleşme hukukunun esas ilkelerindendir. Ancak hayatın akışı sıklıkla işin içine başlangıçta öngörülemeyen dinamikler sokmakta, parametreleri değiştirmektedir. Ahde vefa ilkesinin katı şekilde uygulanmasının hakkaniyetli sonuçlar vermeyecek olması da bu yüzdendir. “İşlem temelinin çökmesi” teorisi, bu noktada ahde vefa ilkesini yumuşatma adına doktrinin ortaya çıkardığı bir çözümdür. Temelini somut olay adaleti ve dürüstlük kuralından alan bu teoriye göre, tarafların sözleşmeyi kurarken öngöremeyeceği, öngörmesinin kendilerinden beklenemeyeceği koşulların sonradan oluşması halinde mağdur olan taraftan, sözleşmeye sadık kalarak edimlerini başlangıçta üzerinde anlaşılan şekilde ifa etmesi beklenmemelidir. Burada, taraf edimleri arasında sonradan oluşan aşırı bir dengesizlik hali ifade edilmektedir.

Teorinin yansıması olan bir hüküm 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 138’de vücut bulmaktadır. “…Olağanüstü bir durum… sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesi dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse… borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme…hakkına sahiptir.” “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı hükmün uygulanması için şartlar sağlanıyor olmalıdır:

• Sonradan oluşan ve öngörülemeyen olağanüstü bir durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı, edimler arasında bir dengesizlik oluşmalıdır.
• Olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
• Borçlu henüz borcunu ifa etmemiş veya ifa ederken haklarını saklı tutmuş olmalıdır.

Bir uyarlama davasında şartların oluşup oluşmadığı hâkim tarafından her somut olay için, genellikle bilirkişi marifetiyle tespit edilecektir. Zira sübjektif bir imkânsızlık hali ile aşırı ifa güçlüğü arasında ince bir çizgi bulunmakta ve bu iki kavram sıklıkla iç içe girebilmektedir. İmkânsızlık halinde borçlu, aşırı ifa güçlüğündeki kendisinden beklenmesi makul olmayacak çabayı gösterse dahi ifayı gerçekleştiremeyecektir.

İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI

İş yeri kira sözleşmeleri hakkında öncelikle TBK’nın özel hükümlerinde yer alan konut ve iş yeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanacaktır. Burada özel hükümlerde düzenlenen kira tespit davasının uyarlama davasından ayrılması gerekir. Kira tespit davası son bulan kira dönemlerinden sonra yeni dönemde uygulanacak kira bedellerinin tespitine ilişkin bir davadır. Süregelen kira döneminde şartların oluşması halinde sözleşmenin uyarlanmasında bir engel yoktur. Borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşmesiyle hâkimden talep edeceği uyarlamada, sözleşme bedelinde indirime gidilmesi gibi, sözleşmenin başka şartlarının değiştirilmesi, örneğin kira bedelinin farklı dönemlerde ödeneceğine hükmedilmesi önünde bir mâni bulunmamaktadır.

PANDEMİ SÜRECİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ BAĞLAMINDA UYARLANMASINA İLİŞKİN EMSAL KARAR:

BURSA BAM 4. HD 28.09.2020 T. 2020/1103 E. 2020/1008 K.

Davanın Özeti

Dava konusu olayda davacı, lokanta işletmek amacıyla 01.01.2020 başlangıç tarihli, sekiz yıl süreli 23.000,00 TL bedelli sözleşme ile davalının taşınmazını kiralamıştır. Mart ayından itibaren ülkenin sosyal ve ticari hayatına damgasını vuran küresel pandeminin hayatımıza girmesiyle ticari plan ve işleyişi sekteye uğrayan davacı, mayıs ayından itibaren ve salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere kira bedelinin 11.500,00 TL’ye indirilmesini talep etmektedir. Davacı, dava sonucundan beklentisini aynı zamanda ihtiyati tedbir talebine konu etmiş ve nihai karar verilene kadar kira bedelinin ivedi şekilde indirilmesi gerektiğini savunmuştur. İhtiyati tedbir talebi yerel mahkeme tarafından reddolunan davacı, buna karşı istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

İstinaf Mahkemesinin İfa Güçlüğü Değerlendirmesi

Mahkeme, ihtiyati tedbir kararının koşullarının oluşup oluşmadığının değerlendirmesinde öncelikle uyarlama davasının hukuki niteliğini incelemiştir. Pandemi şartlarının TBK 138 anlamında bir ifa güçlüğüne sebep olması ve borçlunun uyarlama talebi hakkında istinaf mahkemesi olumlu bir yaklaşım sergilemiştir. Şartların oluşup oluşmadığı konusunda öncelikle “yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği, o halde…(bunun) TBK 138. Maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi” kararlaştırılmıştır.

Mahkeme “salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması benimsenmelidir” ifadeleri ile somut olay adaletine ve aşırı ifa güçlüğü sebebiyle oluşan uyarlamanın aslında taraf edimleri arasında oluşan dengesizliğe dayandığına ve bu dengesizliğin, oluşan yükün taraflar arasında dağıtılarak giderileceğine işaret etmektedir. Bu anlamda olmak üzere kiralanan taşınmazın örneğin bir medikal ürün ticareti için kullanılıyor olduğu durumda, mevcut şartların kiracının ticaretini canlandıracağı göz önüne alınırsa kira bedeli uyarlaması talebinin kabul görmeyeceği yorumu yapılabilir.

İstinaf Mahkemesinin İhtiyati Tedbir Değerlendirmesi

Mahkeme ihtiyati tedbir koşullarının oluştuğuna kanaat getirmiş ve talebin kabulüne karar vermiştir. Öncelikle küresel pandemi şartlarının aşırı ifa güçlüğüne vücut vereceği hakkındaki değerlendirmenin bir sonucu olarak, kiracının düştüğü güçlük içinde kira bedelini ödeyememesinin taşınmazdan tahliye edilmesiyle sonuçlanma ihtimali ve dolayısıyla ihtiyati tedbir kararının şartlarından olan “ciddi bir zarar doğacağı endişesinin varlığı” sağlanmaktadır. Nitekim mahkeme bu noktada 7226 sayılı Kanunun, pandeminin etkili olduğu belirlenen tarih aralıklarında iş yeri kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye yasağı koyan geçici 2. Maddesine atıf yaparak kanun koyucunun aynı konudaki kaygısını ifade etmiştir. İhtiyati tedbir kararının diğer koşullarından olan “haklılığın yaklaşık ispatı” da davacı tarafından yerine getirilmiş görünmektedir.

Öte yandan davacının talebi ihtiyati tedbirin pandemi koşulları son buluncaya kadar uygulanması yönünde olsa da talebin bu haliyle kabul görmesi büyük bir hukuki belirsizlik yaratacağı göz önünde tutulmuş ve “durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin kaldırılması” başlıklı HMK 396 hükmüne atıf yapılarak, durum ve koşulların değişme değerlendirmesinin yapılacağı altı aylık bir süreye hükmedilmiştir. Başka bir ifadeyle davacının tedbiren bedel uyarlaması talebi kabul edilerek sözleşme bedeli indirilecek ve bu kararın şartlara uygunluğunu sürdürdüğü hususu altı ayda bir yeniden değerlendirilecektir.

Son olarak, kararda başka bir ihtiyati tedbir koşulu olan teminat meselesine değinilmediğine dikkat çekilmelidir. İhtiyati tedbir talep eden kural olarak, haksız çıktığı takdirde karşı tarafın uğrayacağı muhtemel zararlara karşılık teminat göstermelidir. İlgili madde hükmünde durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkemenin gerekçesini açıkça belirtmek şartıyla teminat alınmamasına karar verebileceği düzenlenmiştir. Kanaatimizce somut olay koşulları, teminat alınmaması kararı için elverişlidir; ancak usul hukuku açısından kararda en azından bunun belirtilmemesi bir eksiklik teşkil etmektedir.