Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Avantajları Üzerine İnceleme

GENEL OLARAK YATIRIM FONLARI

Menkul kıymetlere yatırım yapmak, uzmanlık gerektirmekle birlikte risk içerir. Ancak piyasa koşullarıyla orantılı olarak doğru araçlara risk yönetimine uygun bir biçimde dağıtılan bir sermayeyle iyi bir yatırımın karşılıklarını almak mümkündür. Bireysel yatırımcılar açısından bunu sağlamak zordur. Bu yüzden fon arz eden küçük yatırımcılar için, kolektif yatırım kuruluşlarına, yatırım fonlarına ve yatırım ortaklıklarında tasarrufları değerlendirmek iyi bir seçenek olmaktadır. Yatırım fonları, bünyesine aldığı bu tasarruflarla, sermaye piyasası araçlarından ve kıymetli madenlerden oluşan portföyler oluşturur ve bunları yönetir. Her yatırımcı aldığı katılma payı adedi oranında o yatırım fonuna ortak olur.

Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca tasarruf sahiplerinden fon katılma payı karşılığında toplanan para ya da diğer varlıklarla, tasarruf sahipleri hesabına, inançlı mülkiyet esaslarına göre Kurulca belirlenen varlık ve haklardan oluşan portföy veya portföyleri işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri tarafından fon iç tüzüğü ile kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan mal varlığına yatırım fonu adı verilir.

Fon mal varlığı, portföy yönetim şirketi ve portföy saklama hizmetini yürütecek kuruluşun mal varlığından ayrıdır.

GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI

Gayrimenkul yatırım fonları ağırlıklı olarak taşınmazlara, yatırımlarının mevzuatta belirlenen önemli oranı taşınmaz yatırımı olan Anonim Ortaklıklara yatırım yapar. Yine diğer yatırım fonlarında olduğu gibi, katılma payları oranında yatırımcılarına gelir sağlar. Gayrimenkul Yatırım Fonları ilgili Tebliğde belirtilen nitelikli yatırımcı olma şartlarını sağlamış kişilerden toplanan paralarla pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır.

GAYRİMENKUL YATIRIM FONU PORTFÖYÜNÜN OLUŞTURULMASI

Fonların portföyünde aşağıdaki varlık ve işlemler yer alabilir:

a)Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar, b)Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye’de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları, c)7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları, ç)Vadeli mevduat ve katılma hesabı, d)Yatırım fonu katılma payları, e)Repo ve ters repo işlemleri, f) Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları, g)Varantlar ve sertifikalar, ğ)Takasbank para piyasası işlemleri, h)Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri, ı)Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri, i)Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları.

Fon portföyünde yer alan söz konusu varlıkların yönetiminde bazı sınırlamalar getirilmiştir:

a)Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Bu oranın hesaplanmasında; gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların paylarına, Fon toplam değerinin en fazla %20’si oranında yatırım yapılabilir. b)Tek başına fon toplam değerinin %20’sini aşan gayrimenkul yatırımlarının toplamı fon toplam değerinin %60’ını aşamaz. Yalnızca belirli bir gayrimenkule yatırım yapacak ya da belirli bir sektörde faaliyet gösterecek fonlar için bu sınırlama uygulanmaz. c)Üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar, gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı hakların değeri fon toplam değerinin % 30’unu aşamaz.

FONUN ASGARİ BÜYÜKLÜĞÜ

Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 10.000.000 TL büyüklüğe ulaşması ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların Tebliğ’de belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunludur. Kurul bu tutarı her yıl yeniden belirleyebilir. Bu durumda yeniden belirlenmiş tutar Kurul Bülteni ile ilan edilir.

GAYRİMENKUL FONU KATILMA PAYLARI

Fonun katılma payı ihracı için Kurulca belirlenen standartlara uygun olarak düzenlenen ihraç belgesi ve standart form ile Kurulca istenen diğer bilgi ve belgelerle birlikte kurucu tarafından Kurula başvurulur. Fonun katılma payı ihracı başvurusunun içtüzüğün tescilinden itibaren, fon işlemleri için gerekli mekân, teknik donanım ve muhasebe sisteminin oluşturulmuş ve yeterli sayıda personelin atanmış olması kaydıyla, en geç altı ay içinde yapılması zorunludur. Bu süre içinde Kurula başvuru yapılmaması durumunda, içtüzük kurucu tarafından ticaret sicilinden terkin ettirilir. Terkine ilişkin belgeler altı iş günü içinde Kurula gönderilir.

Katılma paylarının ihraç edilebilmesi için fon ihraç belgesinin Kurul tarafından onaylanması gereklidir. Katılma paylarının ihracı için ayrıca izahname düzenlenmez.

Katılma payları, ihraç belgesinin Kurulca onaylanmasını takiben içtüzük, ihraç belgesi ve varsa yatırımcı bilgi formundaki esaslar çerçevesinde ve ihraç belgesinde belirtilen satış başlangıç tarihinden itibaren, ihraç belgesinde ilan edilen dağıtım kanalları aracılığıyla yatırımcılara sunulur. Katılma payları karşılığı yatırımcılardan toplanan parayla, ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yatırım yapılması zorunludur.

Gayrimenkul fonu katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabilir.

Mevzuata göre nitelikli yatırımcı, ilgili tebliğin 32. Maddesinde tanımlanmıştır.

Madde 32 – Genel müşterilerden aşağıdaki nitelikleri haiz olanlar, yazılı olarak talep etmeleri ve aşağıdaki şartlardan en az ikisini sağladıklarını tevsik etmeleri durumunda yatırım kuruluşunun sunabileceği hizmet ve faaliyetlerden profesyonel müşteri olarak kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartlardan en az ikisini sağlaması gerekir:

a)İşlem yapılması talep edilen piyasalarda son 1 yıl içinde, her 3 aylık dönemde en az 500.000TL hacminde ve en az 10 adet işlem gerçekleştirmiş olmaları

b) Nakit mevduatlarının ve sahip olduğu sermaye piyasası araçlarının da dahil olduğu finansal varlıkları toplamının 1.000.000 Türk Lirası tutarını aşması

c)Finans alanında üst düzey yönetici pozisyonlarından birinde en az 2 yıl görev yapmış olması veya sermaye piyasası alanında en az 5 yıl ihtisas personeli olarak çalışmış olması veya Sermaye Piyasası Faaliyetleri İleri Düzey Lisansı veya Türev Araçlar Lisansına sahip olması

2)Bu madde ile 31 inci maddenin birinci fıkrasında belirtilen tutarlar gerekli görülmesi durumunda Kurul tarafından değiştirilebilir.

3)Kurulun ilgili düzenlemelerinde yer alan nitelikli yatırımcı tanımı kapsamında, talebe dayalı olarak profesyonel kabul edilecek müşterilerin belirlenmesinde bu maddenin birinci fıkrasında yer alan şartlardan b bendindeki şartı sağlayanlar nitelikli yatırımcı olarak kabul edilir.

FON ADINA YAPILABİLECEK İŞLEMLER

Fon kurucusu ve portföy yöneticisi, Tebliğ’deki sınırlar saklı kalmak üzere fon adına aşağıdaki işlemleri yapabilir;

a)Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilir.

b)Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumunda uygun olması yeterli kabul edilir.

c)Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir.

Ç)Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde tapuya tescil edilmesi   şartıyla Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre fon lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları fon adına üçüncü kişilere devredilebilirler.

d)Fon portföyünde yer alan gayrimenkuller üzerinde fon adına başka kişiler lehine tapuya tescil edilmesi şartıyla üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.

e)Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır.

Kurucu ve portföy yöneticisi fon portföyünün yönetimine ilişkin olarak aşağıdaki işlemleri yapamaz;

a)Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.

b)Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.

c)Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.

ç)Birinci fıkranın c bendi hükümleri saklı kalmak kaydıyla, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıkları ve hakları fon portföyüne dahil edemezler.

d)Fon portföyünden sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.

e)Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.

f)Fon portföyünde yer alan sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.

g)Türev araçları kullanarak fon portföyüne korunma amacını aşan işlem yapamazlar. Türev araçlar nedeniyle maruz kalınan açık pozisyon tutarı fon toplam değerinin %20’sini aşamaz. Bu bent kapsamında fonun son tarihli fon net varlık değeri esas alınır.

ğ)Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamazlar.

Fon Bilgilendirme Dokümanları

Fon içtüzüğü: Katılma payı sahipleri ile kurucu, portföy saklayıcısı ve portföy yöneticisi arasında fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre işletilmesini, saklanmasını ve vekalet akdi hükümlerine göre yönetimini konu alan genel işlem şartlarını içeren iltihaki bir sözleşmedir. İçtüzük standardı Kurulca belirlenir.

Fon İhraç Belgesi: Fonun niteliği ve satış şartları hakkındaki bilgileri içeren belgedir. İhraç belgesi standardı Kurulca belirlenir.

Yatırımcı Bilgi Formu: Fonun yapısını, yatırım stratejisini ve risklerini gösteren özet bir formdur. Kurucu, bu formun içtüzük ve ihraç belgesi ile tutarlılığından, içeriğinin doğruluğundan, güncelliğinin sağlanmasından ve bu formda yer alan yanlış, yanıltıcı veya eksik bilgilerden kaynaklanan zararlardan sorumludur. Yatırımcı bilgi formu standardı Kurulca belirlenir.

 Bunlara ek olarak fonlar Kurulun finansal raporlama esaslarına ilişkin düzenlemeleri kapsamında hazırlanan finansal tablolarından fonun portföy yapısı hakkında bilgi edinilebilir.

FON KURUCUSUNUN YETKİ VE SORUMLULUĞU

Kurucu, fonun katılma payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde temsili, yönetimi, yönetiminin denetlenmesi ile faaliyetlerinin içtüzük ve ihraç belgesi hükümlerine uygun olarak yürütülmesinden sorumludur. Kurucu fona ait varlıklar üzerinde kendi adına ve fon hesabına mevzuat ve içtüzük ile ihraç belgesine uygun olarak tasarrufta bulunmaya ve bundan doğan hakları kullanmaya yetkilidir.

Kurucu portföy yönetimi hizmetini imzalanacak bir sözleşme ile başka bir portföy yönetim şirketinden veya gayrimenkul portföy yönetim şirketinden veya gayrimenkul portföy yönetim şirketinden alabilir. Fonun faaliyetlerinin yürütülmesi esnasında portföy yöneticiliği hizmeti dahil dışarıdan sağlanan hizmetlerden yararlanılması, kurucunun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Kurucu ile katılma payı sahipleri arasındaki ilişkilere Kanunda, ilgili mevzuatta, içtüzükte ve ihraç belgesinde hüküm bulunmayan hallerde Türk Borçlar Kanununun 502 ila 514 üncü maddeleri hükümleri kıyasen uygulanır.

GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARININ ÖZELLİKLERİ/AVANTAJLARI

• Esasen yatırım fonlarına özgü genel bir özellik olarak portföylerin profesyonellerce oluşturulması ve Riskin Dağıtılması Prensibi çerçevesinde küçük yatırımcıların bireysel olarak sağlayamayacağı portföy çeşitliliğinin sağlanması, riskin doğru yönetimi açısından önemli bir avantajdır.
• SPK uyarınca fon malvarlığı haczedilemez, üzerine tedbir konamaz ve fon malvarlığı iflas masasına dâhil edilemez.
• Yatırımcıların pek çok taşınmazların satışı veya kiralanması üzerinden gelir elde edilebilmesi sağlanır, taşınmaz piyasası üzerindeki sermaye akışı hızlanır.
• Vergisel avantajlardan;

7394 Sayılı Kanun ile Getirilen Yeniliklerden;

1. Yatırım Fon ve Ortaklıkları Kazançlarına İlişkin İstisnalar Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinde yapılacak değişikliklerle;

1. 1. Tam mükellefiyete tabi yatırım fonu katılma paylarının fona iadesinden doğan gelirler ile söz konusu fonların katılma paylarından Vergi Usul Kanunu’nun 279. maddesi kapsamında dönem sonu değerlemesine tabi olanların, değerlemeden doğan kazançların kurumlar vergisinden müstesna tutulması, Bu kanun değişikliği öncesinde katılma paylarının fona iadesinden doğan kazançlar %10 oranında vergi kesintisine tabiydi.
   2. Yatırım fonlarının katılma paylarının iki yıldan uzun süreyle elde tutulması durumunda, satıştan doğan kazançların %75’inin kurumlar vergisinden müstesna tutulması, öngörülmüştür.
2. Gayrimenkul Yatırım Fonlarının kazançları kurumlar vergisine tabi değildir. Elde edilen gelirler fon içerisinde kalırlarsa vergilendirilmeyecektir. Bu yolla sermayenin fon içinde kalması ve yatırımların büyümesi sağlanmaktadır.
3. Stopaj oranı % 0’dır ve vergi stopajı ödenmez.
4. Gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisine tabi olmayacaktır.
5. Katılma payı sahiplerine dağıtılacak kâr payları da vergi kesintisi yapılmamaktadır.

Sermaye Piyasası Kurulu’nun Gayrimenkul Yatırım Fonlarının kuruluşunda ve sonrasında düzenli denetiminin bulunması yatırım fonlarını yatırımcılar açısından güvenli bir alan haline getirmektedir.

Gayrimenkul yatırım fonu katılım payları yoluyla yatırım yapılabilmesi, taşınmaz yatırımcı yapmak isteyen kişiler için uzun süren vekalet, noter ve tapu süreçleri ortadan kaldırılmakta, sermaye hareketleri hızlandırılmaktadır. Özellikle yabancı yatırımcılar için daha uzun olan süreçler ve yabancılara yönelik gayrimenkul alım-satımındaki sınırlamalara tabi olunmaması ülkemize doğrudan yabancı yatırımı kolaylaştırmaktadır.

Ayrıca mirasın intikali ve paylaştırılması süreçlerinde katılma paylarının devredilmesi pratik bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır.