GİRİŞ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 04.02.2011 tarihinde kanun koyucu tarafından kabul edilip 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ekonomik bakımdan ülkede güç sahibi olan gayrimenkul yatırımcılarının baskıları sonucunda 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’a eklenen Geçici Madde 2 uyarınca, kiracının tacir ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmelerinde , Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346, 354 sayılı 9 maddesi 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacak ve 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecektir. Söz konusu bu
hükümlerin 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girmesi ile beraber kiracı aleyhine kira sözleşmesinde düzenlenen bazı hükümler artık uygulanamayacaktır.
Bu kapsamda kiracının tacir olduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımında uygulanacak hükümler aşağıdaki gibidir:
Madde 323 – Kira İlişkisinin Devri
Kira sözleşmesinin üçüncü bir kişiye devredilmesidir. TBK 323. Maddenin yürürlüğe girmesi ile artık kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kira sözleşmesinin devrini kabulden kaçınamayacaktır. Ayrıca kira sözleşmesinin devrinden sonra kira süresi bitimine kadar en fazla 2 yıl boyunca devreden ve devralan sözleşme bakımından müteselsil sorumludurlar.
Madde 325 – Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi
Kira sözleşmesinin kiracı tarafından erken feshedilmesi durumunda uygulanacak kanun maddesidir. Bu durumda kiraya veren kiracıdan işyeri yeniden kiralanana kadar geçecek süreyi gözeterek bir tazminat talep edebilir. Bu tazminat işyerinin konumu gibi özelliklere göre değişiklik gösterir ve mahkeme tarafından belirlenir.
Madde 331 -Olağanüstü Fesih/Önemli Sebepler
Kira sözleşmesini taraflar açısından katlanılamayacak ve devam edilemeyecek duruma getiren haklı nedenlerin varlığı halinde bu kanun maddesi uygulanmaktadır. Durum ve sonuçları dikkate alınarak erken fesih dolayısıyla hükmedilecek tazminat miktarını mahkeme belirlemektedir.
Madde 340 -Bağlantılı Sözleşme
01.07.2020 tarihine kadar işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yapılması mümkündür. 01.07.2020 tarihinden itibaren artık işyeri kiracısının yararının söz konusu olmadığı ve kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan bağlantısı olmayan bir sözleşme yapma yükümlülüğünü kiracıya yükleyen herhangi bir sözleşme hükmü geçersiz sayılacaktır.
Madde 342 – Kiracının Güvence Vermesi
01.07.2020 tarihine kadar işyeri kiralarında taraflar kiracının ödeyeceği depozitoyu serbestçe kararlaştırabilirler. Fakat bu tarihten sonra bu depozito tutarı 3 aylık kira bedelini aşamayacaktır. Ayrıca Madde 342 uyarınca kiracının depozitoyu para veya kıymetli evrak olarak ödeyeceği durumlarda ödeme vadeli bir tasarruf hesabına yapılacak ve her iki tarafın rızası veya kesin bir yargı kararı olmaksızın geri verilmeyecektir.
Madde 343 – Kira Bedeli
Bu kanun hükmü uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmektedir. 6570 sayılı Kanun’un 9. Maddesinde benzer bir düzenleme bulunması sebebiyle TBK 343. Maddenin yürürlüğe girmesinin işyeri kira sözleşmelerine önemli bir etkisi olmayacaktır.
Madde 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira sözleşmelerinde belirtilen kira bedellerine uygulanacak artış miktarı bu kanun hükmü ile sınırlanmıştır. Buna göre artık kiracısı tacir olan işyeri kira sözleşmeleri açısından da azami sınırın belirlenmesinde bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınacaktır.
Madde 346 – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Madde 346 uyarınca kira sözleşmelerinde kiracının kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Kiracı aleyhine getirilen yükümlülüklere aykırı hareket etmeye bağlı kira bedelinin zamanında ödenmemesi gibi durumlar halinde öngörülen cezai şart ve muacceliyet kayıtları 01.07.2020 tarihinden itibaren geçersiz hale gelecektir. Bu tarihten itibaren işyeri kira sözleşmelerde vadeden önce muacceliyet ve cezai şart düzenlemelerinin bulunduğu hükümler yer alamayacaktır.
Madde 354 – Dava Sebeplerinin Sınırlılığı
Bu kanun maddesi uyarınca kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir. Mevcut kanun hükümleri uyarınca da kiracının kanunda sayılan sebepler dışında başka herhangi bir sebepten kiraya veren tarafından tahliye edilemeyeceği öngörüldüğünden dolayı uygulamada önemli bir değişikliğe yol açmayacaktır.
01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek bu kanun değişiklikleri ile işyeri kiracılarının kiraya veren tarafından sözleşme hükümleri ile mağdur edilmelerinin önüne geçilmeye çalışılmaktadır. Yürürlüğe girecek bazı maddeler için günümüzdeki uygulama açısından değişiklik olmayacak olsa da diğer maddelerin uygulamadaki
etkileri yürürlüğe girdikten sonra alınan Yargıtay Kararları ile netleşecektir. Türkiye gibi gayrimenkul sektörünün ileri olduğu bir ülkede sektörü etkileyen bu denli bir değişiklik için uyum sürecinin zaman alması muhtemel gözükmektedir.
