Paylı ve Elbirliği Mülkiyetindeki Kira Sözleşmelerinde
Fesih Koşulları

Paylı Mülkiyet Nedir?

Öncelikle Paylı Mülkiyet, Medeni Kanunun 688. Maddesi uyarınca; birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olduğu şeklinde tanımlanmıştır. Maddenin devamında ise paydaşların hak sahibi olmaktan doğan yükümlülükleri de düzenlenmiştir.

Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Elbirliği mülkiyeti, bir taşınmazın veya mal varlığının birden fazla kişi arasında ortaklaşa sahip olduğu bir mülkiyet şeklidir. Bu durumda, her bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payı belli değildir ve tüm paydaşlar, taşınmazın tamamında eşit haklara sahiptir.
Bu mülkiyet türünde paydaşlar, taşınmazın kullanımına, yönetimine ve gelirlerine ortak olarak katılırlar. Elbirliği mülkiyeti, genellikle miras yoluyla veya ortaklık durumlarında ortaya çıkar. Paydaşlardan biri, diğer paydaşların rızası olmadan taşınmazın kullanımını değiştiremez veya tasfiye edemez. Her paydaş, diğer paydaşların haklarına saygı göstermek zorundadır.
Genellikle bu taşınmazlardan dava konusu olanlar miras yolu ile edinilen taşınmazlardır. Miras intikali neticesinde elbirliği mülkiyete konu olan taşınmazlar bireysel işlem yapmak ve tasarruf edebilmek için paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekmektedir.

Paylı Mülkiyette Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Medeni Kanunun 691. Maddesi; Paylı mülkiyet halinde kira sözleşmelerinin yapılması veya feshi gibi önemli işleri pay ve paydaş çoğunluğunun kararına bağlamıştır. Yani paydaşlardan biri tek başına kira sözleşmesi yapamaz veya sözleşmeyi feshedemez. Çifte çoğunluk birlikte sağlanmadan yani; hem pay hem de paydaş çoğunluğu kararı olmadan yapılan kira sözleşmesi geçersiz bir sözleşmedir. Aynı durumda şartları sağlanarak yapılan bir kira sözleşmesinin feshi de pay ve paydaş çoğunluk şartının sağlanması halinde mümkündür.
691.maddenin bir diğer fıkrasında ise “Pay ve paydaşların eşitliği halinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir” demek suretiyle ile takdir yetkisi hâkime verilmiştir.
Yargıtay kararlarında ise çifte çoğunlukla yani pay ve paydaş çoğunluk kararına dayanmayan kira sözleşmelerinin “geçersiz” olarak nitelendiği sıkça görülmektedir.
“Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda kira sözleşmesinin geçerli olması için pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması gerektiği, somut olayda geçerli bir kira sözleşmesi bulunmadığı, davalının paydaşlardan yalnızca birine kira ödemesi yaptığı belirtilerek, el atmanın önlenmesi davasının kabulüne, ecrimisil davasının ise feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir. (T.C. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3271, K. 2024/2922, T. 27.5.2024)”

Elbirliği Mülkiyetinde Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Elbirliği mülkiyetinde kira sözleşmesi yapabilmek için tüm paydaşların onayı gereklidir. Tek başına bir paydaşın kira sözleşmesi yapması, diğer paydaşların rızası olmadan geçerli kabul edilmemektedir.

Peki Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Diğer Paydaşların Onayı Olmadan Kiralanırsa Diğer Paydaşlar Bu Kira Sözleşmesini Nasıl Feshedebilirler?

1. Kira Sözleşmesinin geçersizliğinden taşınmazın tahliyesi istenilebilir.
2. Paydaşlar, paylı mülkiyetteki kira sözleşmesine onay verip ilerideki kira bedelinin kendi hisselerine düşen miktarını talep edebilirler. Ancak, bu süreçte sözleşmenin geçerliliği için pay ve paydaşların çoğunluğunun sağlandığına dikkat edilmesi önemlidir.
3. Paydaşlardan biri izinsiz ve bedelsiz olarak taşınmazı kullanıp diğer paydaşlara bedel ödemiyorsa, diğer paydaşlar haksız kullanım için haksız işgal eden paydaştan bedel talep edebilir. Bu talep için de öncelikle intifadan men şartının sağlanması gereklidir. Yani bu da izinsiz olarak kullanan paydaşa resmi bir ihtar gönderilerek, taşınmazın haksız yere kullanılmaması gerektiğinin bildirilmesi ile yerine getirilir. Eğer bu ihlal devam ederse, diğer paydaşlar haksız işgal nedeniyle tazminat talep edebilir.

Bu maddelerde belirtilen tazminat türlerinin hukuki niteliği, yani haksız işgal nedeniyle ecri misil tazminatı mı yoksa tahsil edilmemiş kira bedeli alacağı mı olduğu, doktrin ve içtihatlarda tartışmalı bir konu olarak gündeme gelmiştir.

Öncelikle Ecrimisilin (Haksız İşgal Tazminatı) tanımını yapacak olursak;

Ecrimisil, bir kişinin başkasına ait bir taşınmazı izinsiz olarak kullanması durumunda, bu kullanım nedeniyle ortaya çıkan tazminat bedelidir. Yani, haksız işgal nedeniyle, taşınmazın gerçek sahibi veya paydaşları, taşınmazı izinsiz kullanan kişiden, o süre zarfında kullanması gereken bedeli talep edebilirler. Ecrimisil, genellikle kira bedeli üzerinden hesaplanır ve haksız kullanım süresince ödenmesi gereken bir tazminat türüdür.

Yargıtay’ın ise konuyla ilgili görüşü; kiraya vermenin önemli işlerden olduğu ve bu nedenle paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yapılan kira sözleşmelerinin geçerli olduğu yönündedir.

“Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği gibi ecri misil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Öte yandan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi ve 06.05.1955 tarihli 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere, kiraya verme önemli işlerden olup paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yapılan kira sözleşmeleri geçerlidir.

Somut olayda dava konusu bağımsız bölümlerin pay-paydaş çoğunluğu sağlanarak davalı paydaşlar … … tarafından diğer davalılara kiraya verildiği hem paydaş davalıların hem de diğer davalıların ve esasen dava dilekçesindeki içeriğe göre davacının da kabulündedir.

O halde, davacının ecri misil değil tahsil edilen kira bedelinden payına isabet eden kira bedelini isteyebileceği, müstakil malik olduğu 3 nolu bağımsız bölüm yönünden ise kira hükümlerine göre işlem yapabileceği açıktır.”(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/4183, K. 2017/7217 T. 7.12.2017)

SONUÇ

Paylı ve Elbirliği mülkiyetine tabi kira sözleşmelerinde; sözleşme tarafı olmayan paydaş ecrimisil talebinde bulunamaz. Ancak konu ile ilgili Yargıtay kararları uyarınca da paydaşın tahsil edilen kira bedelini talep etmesi mümkündür. Kira sözleşmesinin geçersiz olarak akdedildiği durumlarda ise haksız işgal nedeni ile paydaşın ecrimisil tazminatı talep etmesine olanak tanınmıştır.