Kira Sözleşmesi Süresinden Önce Kiracı Tarafından Sona Ermesi Durumunda Sonuçları Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda kiracının kiralananı sözleşme süresine geri vermesi halinde kira sözleşmesinin sonuna kadar değil de kiraya verenin kiralananı benzer şartlarla kiraya verebileceği makul süre ile kiracının sorumluluğu düzenlenmiştir. Ayrıca eğer kiracı makul süre dolmadan önce, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
1. Kiracının Kira Sözleşmesinden Doğan Borçlarının Makul Bir Süre Devam Etmesi
Böylelikle kiralananın yeniden kiraya verilmesi veya kira sözleşmesinin sona ermesi beklenmemekte sadece kiracı makul süre boyunca kira bedelini ödemekte makul süre bittikten sonra da kira ilişkisinden doğan borçlarından kurtulacaktır.
Kiracı makul süre boyunca kira bedeli ödemesi dışında bu süre boyunca yan giderleri de ödemesi gerekmektedir. Makul sürenin nasıl hesaplanacağı her somut olay ın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gereklidir. Maki sürenin belirlenmesi hakimin takdirindedir. Kiralananın konumu, piya şartları vb. Kriterlere dikkat edilmesi gerekmektedir.
Makul süre içerisinde kiralanana yeni bir kiracı bulunursa kiracı makul sürenin sonuna kadar değil yeni kiracı bulunduğu ana kadar sorumluluğu devam etmektedir.
Kiralanan erken tahliye edildiği takdirde kısa sürede kiraya verilebilmesi için yeni kiracıya daha düşük bedelle kiraya verilebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesidir. Örneğin kiracı aylık 1500 TL’ye kiralananı restoran olarak kiralamışsa, kiracının erken tahliyesi sonrasında kiralananın hemen kiraya verilmesi için 1000 TL’ye depo olarak kiralanmak istense kiraya veren bunu kabul etmek zorunda değildir.
2. Kiracının Yeni Bir Kiracı Bulmasıyla Kira Sözleşmesinden Doğan Borçların Sona Ermesi
Türk Borçlar Kanununda makul süre dolmadan önce kiracı, yeni bir kiracı bulduğu takdirde kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabileceği düzenlenmiştir. Eğer kiracı makul süre dolmadan önce, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Yeni kiracının, kiraya veren tarafından kabul edilebilecek olması, ödeme gücüne sahip olması ve kira ilişkisini devralmaya hazır olması gerekmektedir.
Kiraya veren, yeni kiracıyı kabul edilmesinin beklenebilir olması gerekmektedir. Bu durumu kiraya veren değerlendirilmesi gerekmekte olup ancak haklı sebep varlığında ancak kiraya veren kabulden kaçınabilir. Yeni kiracı ile kiraya veren arasında husumet olması, yeni kiracın çok fazla çocuğu olması, yeni kiracının evde müzik dersi verecek olması, işyeri kiralarında da rekabet ettiği diğer firmanın olması haklı sebeplerdir[1]. Ancak haklı sebep olmadığı takdirde kiraya veren, yeni kiracıyı kabul etmekten kaçındığı takdirde kiracı sorumluluğunu sona erecektir.
Yeni kiracının ödeme gücüne sahip olmasının istenmesinin sebebi kira bedeli ve yan giderleri zamanında ödeyip ödeyemeyeceğini anlamak içindir. Bu sebeple kiraya veren, kiracıdan ödeme gücünü gösterecek belgeler talep edebilir.
Kiracı, kanunda belirtilen şartları taşıyan yeni bir kiracı bulduğu takdirde kira sözleşmesnden doğan borçlarından kurtulur.
3. Tacir Kişiler ile Özel Hukuk ve Kamu Hukuku Tüzel Kişileri Olduğu İşyeri Kiralarında
Türk Borçlar Kanununda bazı maddelerin yürürlük tarihi ertelenmiştir. Kira sözleşmesinin süresinden önce kiracı tarafından sona ermesi de bu maddeler arasında yer almaktadır. Bu düzenleme, kiracının tacir olan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyerleri kapsamında yürürlük tarihi 1 Temmuz 2020’dir.
Bu bakımında Yargıtay içtihat kararlarında kiracının tacir olması nedeniyle kiralayanı erken tahliye ettiğinde kira sözleşmesinin süresi sonuna kadar sorumlu olacağa kararına varılmıştır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.1.2017 tarihli 2017/784 E. ve 2017/258 K. sayılı kararı)
Sonuç olarak Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesini beklemeden kiralananı tahliye edebilir. Ancak bu durumda ya kiralananı benzer şartlarda kiraya verene kadar makul süre kira ilişkisi devam eektir ya da ödeme gücüne sahip, kiraya veren tarafından kabul edilebilecek ve kira ilişkisine devralmaya hazır yeni kiracı bulacaktır. Bu durumda dikkat edilmesi gereken bir diğer hususta kiralanın kim tarafından ve ne amaçla kiralandığıdır. Bu madde 1 Temmuz 2020 yılına kadar tacirler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişiler bakımından kullanılamayacağı için bu tip kiracılar kira sözleşmesini erken tahliye ettikleri takdirde süre sonuna kadar olan kira bedelinden sorumlu olabileceklerdir.
_______________________________________________________________________________
[1] Çevik, Seda; Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, 2013 yılı, 9.C, 103 -104 . sayı,; Gümüş, Alper; “Yeni” 6098 sayılı Türk Borçlar Kanuna Göre Kira Sözleşmesi (TBK m. 299 – 356), İstanbul 2012 , s. 197
