Taşınmaz Edinimi Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanılmasında Dikkat Edilecek Hususlar

Taşınmaz edinimi yoluyla Türk Vatandaşlığı kazanılmasına ilişkin usul ve esaslar 31.05.2019 tarihli Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’te düzenlenmiştir. Bu yönetmelik çerçevesinde, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü ayrıca taşınmaz edinimi yoluyla Türk Vatandaşlığı kazanılmasına ilişkin açıklamaların yer aldığı bir kılavuz yayınlamıştır. Bu kapsamda Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancıların dikkat etmesi gereken hususlar aşağıda belirtilmiştir.

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi uyarınca satın alınacak taşınmazlardan

• 01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış olanlar: 1.000.000 USD (Birmilyon ABD Doları
• 09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak olanlar: 250.000 USD (İkiyüzellibin ABD Doları)
• 12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek olanlar: 250.000 USD (İkiyüzellibin ABD Doları)

değerinde olmalıdır. Değeri bu tutarların altında kalan taşınmaza veya taşınmazlara sahip yabancıların Türk vatandaşlığı kazanması mümkün olmayacaktır. 12.01.2017 tarihinden önce satın alınmış olan taşınmazlar ile 07.12.2018 tarihinden önce satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazlar ise bu madde kapsamında olmadığından bu tarihlerden önce yapılmış olan satış veya satış vaadi işlemleri kapsamında Türk vatandaşlığı kazanılamayacaktır.

Söz konusu maddeye ek olarak vatandaşlık kazanılmasına bir takım kanuni sınırlamalar getirilmiştir. Buna göre, yabancılar Türkiye’de en fazla 30 hektar ve özel mülkiyete konu olabilen ilçe yüz ölçümlerinin %10’u kadar taşınmaz edinebilir ve “Özel Güvenlik Bölgeleri”nde bulunan taşınmazları Valilik izni ile satın alabilir ve satış vaadi düzenleyebilirler. Ancak askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ile yabancıların edinimi yasaklanan bölgelerde kalan taşınmazları satın alamazlar veya satış vaadi düzenleyemezler.

Tarım mevzuatı kapsamında ön izin alınmasını gerektiren tarım arazileri dışında, satışa konu edilebilecek taşınmazın niteliğinden kaynaklanan herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Ancak eğer hisseli bir taşınmazda bulunan hisse satın alınıyor ise diğer hissedarların yasal önalım hakkının varlığının bilindiğine ilişkin ibarenin senet üzerine eklenmesi ve taraflara açıklanması gerekmektedir.

Noterde düzenlenecek olan satış vaadi sözleşmeleri, yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarla ilgili olarak yapılabilecek olup bir bağımsız bölüm için birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir.

Dikkat edilmesi gereken diğer hususlar taşınma sayısı ve değer tespitidir. Kanunda, edinilebilecek taşınmaz sayısı ile ilgili olarak herhangi bir sınırlama öngörülmemiştir. Bu kapsamda Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancı uyruklu gerçek kişiler, birden fazla taşınmaz alarak da 250.000 USD (veya 100.000.000 USD)’ye ulaşabilir. Değer tespitinde ise 3 değer esas alınmakta olup her bir değerin ayrı ayrı 250.000 USD (veya 1.000.000 USD) olması gerekmektedir. Bu değerler, resmi senette beyan edilen satış bedeli/bedelleri ve/veya satış vaadinde belirtilen değerler toplamı, değerleme raporundaki değerler toplamı ve bedel ödemeleri toplamıdır.

Satış işleminde değer tespiti yapılırken resmi senet beyan değeri esas alındığı için kur hesabı yapılarak değer beyan edilmesi dikkat edilmesi gereken diğer bir husustur. Zira resmi senet beyan değerinin daha sonra değiştirilmesi mümkün değildir.

KUR

Değer tespiti yapılırken, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde Türk Lirası ödeyerek alınacak olan taşınmazın değerinin USD para birimine çevrilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB)’nın resmi internet sitesinde yer alan ve satış işleminin yapıldığı güne ait efektif satış kuru esas alınmaktadır. Ancak TCBM’nin kurları her gün 15:30’da değişmekte ve bu durum hesaplamalarda birtakım anlaşmazlıklara sebebiyet vermektedir. USD cinsinden değer karşılığının bulunması ile ilgili olarak Kılavuz’da:

• Dekontun TL ile ödenmesi durumunda, ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru,
• Satış veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen TL değerinde; (1) satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki veya noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru; (2) satış işleminden / satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önce, yönetmelikte aranan USD değerini sağlayan ödeme dekontu (veya aynı gün ödenen dekontlar) için esas alınan kur; (3) farklı tarihli birden fazla dekont sunuldu ise, her ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru,
• Taşınma değerleme raporunda, rapor tarihinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru

esas alınarak hesaplama yapılması öngörülmüştür.

TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

Yönetmelik kapsamında vatandaşlık kazanımı için edinilecek olan taşınmaza ilişkin olarak, değer tespitinde yararlanmak üzere, piyasa değerini gösteren taşınmaz değerleme raporu hazırlanması gerekmektedir. Bu raporlar değerleme şirketleri tarafından hazırlanacak olup söz konusu raporlar düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay (üç ay) süreyle geçerlidir. Bu süre içerisinde yapılan başvuru işlemlerinde ayrıca rapor düzenlenmesi talep edilemezken bu sürenin sona ermesi sonrasında yapılan başvurular için tekrar rapor alınması gerekecektir.

E-DEKONT

Satış veya satış vaadi işlemlerinde ödemenin banka aracılığı ile yapılması halinde, bedelin satıcının hesabına geçtiğinin banka onaylı dekont ile tasdik edilmesi, yurtdışından ödeme yapılacak ise bedelin gönderildiği hesaba ilişkin dekontun da ek olarak sunulması gerekmektedir.

Satış işlemlerinde dekont tarihi, satış tarihinden sonra da olabilir. Buna karşılık, satış vaadinde tarihin sözleşmenin noterde düzenlenmesinden önce veya en geç sözleşme düzenleme günü olması gerekmektedir. Zira noter nezdinde satış vaadi sözleşmesi düzenleme tarihinden sonra yapılan ödeme, peşin ödeme sayılmayacağı için dikkate alınmayacaktır. Dekontun, taahhüt işlemiyle birlikte en geç uygunluk belgesi düzenlenmesinden önce sunulması gerekmektedir.

TAKSİTLİ SATIŞ

Satış işleminde, 12.01.2017 tarihinden sonra yapılan taksitli ödemelerde önce kur hesabı yapılacak daha sonrasında ise bu tutarlar toplanacaktır. Satış vaadi işlemindeyse 07.12.2018 tarihinden önceki satış vaadi ödemeleri dikkate alınmayacaktır. Bu tarihten sonra, noterde satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinden önce ve en son sözleşmenin imza tarihine kadar en az 250.000,00-USD bedelin peşin olarak ödenmiş olması gerekmektedir. Zira imza tarihinden sonra yapılan ödemeler, peşin ödeme olarak kabul edilmeyecektir.

Satış ve satış vaadi işlemlerinin birlikte yapılması halindeyse satış vaadi ödemesinin peşin yapılması, değer tespitleri ve yapılan ödemeler toplamının yönetmelikte aranan değeri sağlaması gerekmektedir.

YABANCILAR ARASI İŞLEMLER

Satış veya satış vaadine konu taşınmazların, tapu sicilinde yabancı gerçek kişiler adına kayıtlı olmamaları, tapu sicilinde taşınmazı edinecek olan yabancı gerçek kişinin ortağı veya yönetici olduğu şirket tüzel kişiliği adına tescilli olmaması ve edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendisi, eşi veya çocukları tarafından 12.01.2017 tarihinden sonra devredilmiş olmaması gerekmektedir. Ancak yabancı gerçek kişiye ait bir taşınmazın 12.01.2017 tarihinden sonra bir Türkiye Cumhuriyeti vatandaşına veya Türk şirketine devrini takiben başka bir yabancı tarafından vatandaşlık kazanmak amacıyla satın alınması mümkündür.

Vatandaşlık kazanılması amacıyla edinilen taşınmazların üç sene boyunca satılmaması gerekmekte olup taşınmaz edinimi ile vatandaşlık kazanmak isteyen yabancı gerçek kişilerin bu süre boyunca taşınmazın satılmayacağına ilişkin taahhütte bulunması gerekmektedir. Bu kişiler, taahhüt sona erene kadar söz konusu işlemler kapsamında yabancı statüsünde değerlendirilecektir. Söz konusu yabancı gerçek kişilerden de taahhüt sona erene kadar taşınmaz satın alınması mümkün olmayacaktır. Ancak Türk vatandaşlığından izinle çıkan kişiler ile çift vatandaşlığa sahip kişiler yapılacak işlemlerde yabancı statüsünde kabul edilmeyecektir.

İPOTEK VE HACİZ

İpotekli taşınmazın satışında değer tespiti yapılırken satış bedelinden ipotek bedeli düşüldükten sonra kalan tutar, en az yönetmelikte aranan tutar kadar olmalıdır. Kanuni ipotekli satışlarda ise ipotek bedeli haricinde ödenen peşin tutarın yine en az yönetmelikte aranan tutar kadar olması gerekmektedir. İpotekle birlikte satış mümkündür ancak satış işlemini yapacak olan personelin söz konusu ipotekle ilgili olarak yabancıya bilgi vermesi gerekmektedir.

İpotekli veya hacizli taşınmaz ile ilgili olarak da satış vaadi sözleşmesiyle taahhüt verilebilmektedir. Yine bu hususla ilgili olarak da satış işlemini yapacak olan personelin söz konusu ipotekle ilgili olarak yabancıya bilgi vermesi gerekmektedir.

YETKİ

Satış işlemlerinin vekaleten yapılması halinde vekaletnamede, satın alma yetkisinin yanı sıra taşınmazın üç yıl satılmayacağına ilişkin taahhüt verme yetkisi veya ilgili mevzuat çerçevesinde vatandaşlık başvurusu ya da vatandaşlık işlemlerine yönelik bir yetki bulunması gerekmektedir.

Noter nezdinde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesindeyse bu sözleşmenin vatandaşlık edinmek amacıyla yapıldığına ilişkin bir ifadenin bulunması gerekir. Diğer şartların mevcut olması halinde vaat borçlusu yabancının taahhüt için ayrıca muvafakati aranmaksızın vaat alacaklısı satıcının talebi yeterlidir. Sözleşmede, taşınmaz satışının vatandaşlık edinimi amacıyla yapıldığına ilişkin bir ifade bulunmaması halinde ise iki tarafın da tescil istem talebi ile taahhüt alınır.

TAAHHÜT ALINMASI

Değer Tespiti esaslarına göre yönetmelikte belirtilen tarihlerde aranan değerin (250.000 USD veya 1.000.000 USD) sağlandığı tespit edildikten sonra taşınmaza yönelik taahhüt alınmalıdır. Belirtilen tarihlerde aranan değere ulaşılmadan taahhüt alınmamalı ve uygunluk belgesi düzenlenmesi amacıyla ilgili makama gönderilmemelidir.

Satış işleminde beyan edilen değerler, yönetmelikte aranan değeri karşılıyor ise resmi senette; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiğim bu taşınmazı/taşınmazları 3 yıl süre ile satmayacağımı taahhüt ederim.” ibaresine yer verilir.

TAAHHÜDÜN TERKİNİ

Şartların sağlanamaması sebebiyle Uygunluk Belgesi verilmediği takdirde yetkili makamın talebiyle taahhüt terkin edilir. Uygunluk Belgesinin verilmesinden sonra ancak 3 yılın dolmasından önce malik ya da satış vaadi alacaklısının terkin talep etmesi halinde bu talep Nüfus ve Vatandaşlık İl Müdürlüğünce incelenir. Vatandaşlık kazanma süreci başlamış ise terkin talebi reddedilir. Üç yıllık sürenin dolması halinde ise malik ya da satış vaadi alacaklısının talebi üzerine taahhüt terkin edilecektir.

TAAHHÜTLÜ TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ İŞLEMLER

Taahhütlü taşınmazlarda her türlü şerh ve sınırlı ayni hak tesisi mümkündür. Ancak taahhüt süresince malikin talebi dışında taşınmazın mülkiyetini değiştiren işlem sonuçları Genel Müdürlüğe bildirilir.