Genel

Taşınmaz ticaretine, yani genel olarak emlakçılık faaliyetlerine ilişkin usul ve esasları düzenleyen Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te 14.10.2020 tarihinde önemli değişiklikler olmuştur. Değişikliğin amacı, Ticaret Bakanlığı tarafından da ifade edildiği şekliyle, emlakçılık faaliyetlerinde hizmet kalitesinin artırılması, kayıt dışılığın önlenmesi ve haksız rekabetin azaltılmasıdır. Emlakçılar için önceki tarihli değişikliklerde öngörülen yetki belgesi şartı sıkılaştırılmış, aynı iş yerinde faaliyet gösteren bütün işletmeler için ayrı ayrı yetki belgesi alınma şartı getirilmiş, taşınmaz ticareti yapabilmek için çeşitli eğitim şartları koşulmuş, mevzuatın öngördüğü emlak hizmet bedeli sınırlarının çoklukla aşıldığı tespit edilerek denetimin sıkılaştırılmasına çalışılmış, emlak ticaretine aracılık yapan ilan sitelerindeki ticari amaçlı ilanların yanıltıcılıktan uzaklaştırılması için çeşitli hükümler öngörülmüştür. Diğer yandan emlakçılık faaliyetlerine ilişkin yetki belgesi alınması gibi süreçlerin elektronikleşmesi ve kırtasiyeciliğin azaltılmasına çalışılmıştır.

Alışveriş merkezi yönetimi ile iştigal eden kişilerin iş yerlerinin kiralanmasına aracılık hizmetleri Yönetmelik kapsamında değildir. Söz konusu kişiler Yönetmelik’te düzenlenen yetki belgesi, eğitim şartı ya da yönetmeliğe aykırılıklar halinde öngörülen müeyyidelerin muhatabı olmayacaktır.

Sorumlu Emlak Danışmanı, Emlak Danışmanı ve Sözleşmeli İşletme Kavramları

Yeni düzenlemeyle tanımlanan sözleşmeli işletmeler “sözleşmeye dayalı olarak bir işletmenin yönetim, organizasyon ve pazarlama teknolojileri gibi konularda desteğini almak suretiyle o işletmenin iş yerinde taşınmaz ticaretiyle iştigal eden ticari işletmeler ile esnaf ve sanatkâr işletmelerini” ifade etmektedir. Sözleşmeli işletmeler, faaliyet gösterebilmek için bağlı bulundukları işletmeden ayrı olarak kendi adlarına düzenlenmiş bir yetki belgesi edinmek zorundadır.

Sorumlu emlak danışmanı, taşınmaz ticareti ile iştigal eden gerçek kişi tacir veya esnafları veya faaliyet bir tüzel kişi üzerinden yürüyorsa bu tüzel kişilerin yetkili temsilcilerini; emlak danışmanı ise işletme veya sözleşmeli işletmelerde iş akdi ile çalışan satış personelini ifade etmektedir. Sorumlu emlak danışmanlarının seviye 5, emlak danışmanlarının ise seviye 4 mesleki yeterlilik belgesine sahip olmaları gerekmektedir.

Yetki Belgesi ve Yeterlilik

Yönetmelikte daha önce yetki belgelerinin geçerlilik süresi beş yıl olarak düzenlenmişken, 14 Ekim tarihi itibariyle geçerlilik süresi Yönetmelik metninden çıkarılmıştır. Bunun gibi daha önce öngörülen “yetki belgesinin askıya alınması” yaptırımı yeni düzenlemede bulunmamaktadır. Yetki belgesine dayalı olarak çıkarılan iş yeri açma ve çalışma ruhsatı uygulamaları da yeni düzenlemede yer almamaktadır. Öte yandan taşınmaz ticareti faaliyeti ile iştigal için şart olan yetki belgesinin edinilme şartları katılaştırılmıştır.

Bir işletmenin yetki belgesi edinmesi için eski şartlara ilaven, sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi bulunmalı, meslek odası ve vergi kayıtlarındaki iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti faaliyeti bulunmalı, sorumlu emlak danışmanı yetkili kurum ve kuruluşlarca verilen en az yüz saatlik eğitimde başarılı olmalı ve yetki belgesi başvurusundan önceki son beş yıl içinde ortaöğretim mezunu ise en az 12 ay; ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunu ise en az altı ay emlak danışmanı veya sorumlu emlak danışmanı olarak çalışmış olması gerekmektedir. Ancak sorumlu emlak danışmanlarının taşınmaz ticareti ile ilgili alanların birinden mezun olmuş olması halinde (bu eğitim alanları Ticaret Bakanlığı’nca belirlenecektir) mesleki eğitim ve deneyim şartları aranmayacaktır. Yönetmelik’in geçici maddesinde buna benzer başka istisnalar da bulunmaktadır.

Sözleşmeli işletmelerin yetki belgesi almasının şartları hemen hemen aynı olmakla birlikte, mesleki deneyim şartı aranmamakta ancak bağlı bulunduğu işletmeyle bir sözleşme yapması ve sözleşmeli işletmesini Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden il müdürlüğüne bildirmiş olması gerekmektedir.

Yetki belgesinde yer alan bilgilerde herhangi bir değişiklik olması halinde belge TTBS üzerinden 10 gün içinde yapılacak bir başvuru ile yenilenir.

Yetki belgesi şartlarında bir eksiklik veya işletme/sözleşmeli işletmenin Yönetmelik’e aykırı hareket ettiği tespit edildiğinde Bakanlık, ilgililere 10 günlük bir süre verecektir. Sürenin sonunda aykırılık giderilmezse veya aynı takvim yılı içinde yine süre verilmesini gerektiren bir aykırılık tespit edilirse yetki belgesi iptal edilmektedir. Yetki belgesinin aykırılığın tekrarlanması nedeniyle iptal edilmesi halinde ilgililere bir yıl süreyle tekrar yetki belgesi verilmez. Ayrıca bir işletmenin yetki belgesi iptal edildiğinde, ona bağlı olan sözleşmeli işletmelerin de yetki belgesi iptal edilmektedir.

İnternet Ortamındaki İlanlar

İnternet ortamında taşınmaz ticaretine yönelik ilan veren işletmeler, Yönetmelik’e göre satılan, kiralanan veya vazgeçilen ilanları üç gün içinde kaldıracak, ilanlarında Yönetmelik’te çerçevesi çizilmiş belli taşınmaz özellik ve bilgilerine yer verecektir. Diğer yandan ilanlara aracılık eden sitelere üyelik taleplerinde yetki belgesi kontrolü yapma, kullanıcı şikayetlerini dinleyip sonuçlandıracak bir altyapı kurma ve aynı taşınmaza yönelik birden fazla ilan olması durumunda yetkisiz ilanı kaldırma gibi yükümlülükler yüklenmiştir.

Taşınmaz Ticaretine Konu Hizmetler

Yeni düzenleme taşınmaz ticaretine konu hizmetlerin çerçevesi çizilmiş, bunlar sayma yoluyla belirlenmiştir. Böylece bu faaliyetle iştigal edenler düzenlemede sayılanların dışına çıkacak faaliyetlerde bulunamayacaktır. Öte yandan yetki belgesi sahiplerine yetkilendirme sözleşmesinde açıkça belirtilmek koşuluyla tapu ve kadastro müdürlükleri, vergi daireleri, yetkili idareler ve diğer kurumlardaki işlemlere aracılık etme ve bu kurumlardan bilgi ve belge temini yetkisi verilmiştir.

Hizmet Bedeline İlişkin Düzenlemeler

Mevzuata göre emlakçılık faaliyetlerinde satıma aracılık hizmet ücreti sözleşme değerinden %4; kiralamaya aracılık hizmet ücreti ise bir aylık kira tutarından fazla olamamaktadır. Ancak belirlenen miktarların çeşitli vasıtalarla aşıldığı tespitlerinde bulunularak, bu uygulamaların önüne geçmek adına, belirtilen oranları geçen sözleşmeler yapılmış olsa dahi belirtilen oranların uygulanacağı düzenlenmiştir. Emlakçı, aracılık ettiği taraflarla ayrı ayrı sözleşmeler yapmış ise, hizmet bedeli yine bu oranları geçmeyecek şekilde sözleşmelerde yeniden belirlenecektir. Yeni düzenlemelerin amacı ve lafzı göz önünde bulundurulduğunda, oranları aşan sözleşmelerin kısmi hükümsüzlükle batıl olacağı yorumu yapılabilir.

Belirtilmesi gereken bir başka yenilik, emlakçının hizmet bedeline yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verildiği anda hak kazanacak olmasıdır. Önceki düzenlemeye göre emlakçı, taşınmaz satışı aracılığında tapuya tescil ile; kira sözleşmesi aracılığında ise sözleşmenin kurulmasıyla ücrete hak kazanmakta idi. Getirilen düzenleme ile sözleşmelerde düzenlenen bu husus önem kazanmaktadır.

Denetim ve Ceza Hükümleri

Yönetmelik’e aykırı hareket edenler hakkında Ticaret Bakanlığı nezdinde yapılacak denetimler üzerine Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun madde 18 gereğince 3.000,00 TL idari para cezası işlemi uygulanacaktır.