Türkiye’de gayrimenkul alım-satımı günümüz ekonomik ihtiyaçları karşısında giderek artmakta, Türk vatandaşları kadar yabancı uyruklu vatandaşlar tarafından da büyük bir ilgi görmektedir. Her ne kadar gayrimenkul satış bedelinin ödenmesinden sonraki kısım basit bir alım-satım prosedürü gibi görünmekte ise de, esasen gayrimenkul alım-satımı ciddi araştırmalar yapılmasını, esaslı aşamalar izlenmesini gerektirmektedir. Taşınmazların mülkiyetine ilişkin her yıl Türk Mahkemelerinde binlerce dava açıldığı hususu dikkate alındığında konunun önemi daha iyi anlaşılmaktadır. İster yatırım amaçlı, ister oturum amaçlı olsun taraflar arasında sorun yaşanmaması için gayrimenkul alım-satımında dikkat edilmesi gereken esaslı unsurlar bulunmaktadır. Açıklamalarımızda, sorunsuz bir gayrimenkul alımı için dikkat edilmesi gereken unsurlara değinilmiştir.

1. Tapu Kayıtlarının İncelenmesi;

Satın alınan gayrimenkulün tapu kaydının satın alma gerçekleştirilmeden önce incelenmemesi sebebiyle uygulamada birçok ihtilafa rastlanmaktadır. Satıştan sonraki süreçte alıcının herhangi bir hak kaybı yaşamaması, beklenmedik bir durum ile karşılaşmaması için gayrimenkul almadan önce tapu kayıtları mutlaka incelenmelidir.

Türk Hukuk sisteminde “Tapuya Güven” ve “Alenilik” ilkeleri esastır. Tüm taşınmazların alım satım işlemleri taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü’nde gerçekleştirilmekte, gayrimenkulün mevcut durumu ise tapu kayıtlarında belirtilmektedir. Tapu kayıtlarına ilişkin alenilik ilkesi gereği, söz konusu taşınmazın tapu kaydı her ilgili tarafından incelenebilmekte, soruşturulabilmektedir. Şu halde, gayrimenkul alımından önce, ilgili gayrimenkulün tapu kayıtlarının incelenmesi alım-satım işleminin sağlıklı bir şekilde tamamlanmasında önemli bir etkendir.

Tapu Kayıtlarında Nelere Dikkat Edilmelidir;

  • Gerçek Malik Öğrenilmelidir. Satış yapan şahısın söz konusu gayrimenkulün maliki olup olmadığı, vekaleten satış işlemi gerçekleştiriyor ise gerekli vekaletnameye sahip olunup olunmadığı araştırılmalıdır.

Daha önce de belirttiğimiz üzere kanunda “Tapuya Güven” ve “Alenilik” ilkeleri esas alındığından, bir gayrimenkulün gerçek malikinin kim olduğu tapu kayıtlarından kolaylıkla anlaşılabilmektedir. Gerçek malikin kim olduğunun satıştan önce öğrenilmesi oldukça önem arz etmektedir.  Zira satış konusu gayrimenkulün gerçek malikinin kim olduğunu bilmemek hukuk düzeni tarafından korunmamaktadır. Tapuda malik gözükmeyen kişiden taşınmaz satın alınması, alıcı iyi niyetli olsa dahi kanun önünde geçersiz bir satış olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul satın almak isteyenler öncelikle, ilgili taşınmazın tapu kaydını incelemeli, satıcı kişinin tapudaki malik olup olmadığı veya malik tarafından kendisine verilen usulüne uygun bir satış yetkisi olup olmadığı araştırılmalıdır.

  • Taşınmazın kaydında satışa engel, taşınmazın değerini etkileyebilecek veya alıcının sorumluluğunu gerektirebilecek ipotek, haciz, tedbir gibi sınırlamalar olup olmadığı öğrenilmelidir. Her ne kadar bir gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz, tedbir gibi sınırlamalar bulunması satışa engel değil ise de; bu durumun satıştan önce tapudan araştırılması gerekmektedir. Zira satış halinde gayrimenkul söz konusu sınırlama ile birlikte alıcıya devredileceğinden alıcının bunu biliyor ve kabul ediyor olması gerekmektedir. Aksi takdirde ileride alıcı açısından telafisi güç zararların ortaya çıkması muhtemel olacaktır. Yani satıştan önce alıcının gayrimenkul üzerindeki sınırlamaları, gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz veya tedbir olup olmadığını bilmesi ve bu durumu sonuçları ile birlikte kabul etmesi gerekmektedir.
  • Satın alınacak taşınmazın alıcıya gösterilen taşınmaz olup olmadığı öğrenilmelidir. Bu durumun teyidi ise yine tapu incelemeleri ile mümkündür. Bilindiği üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan Parsel Sorgulama hizmeti ile ilgililer, satın alacakları taşınmazların adresleri ile tapuda kayıtlı ada, pafta, parsel bilgilerini karşılaştırabilmekte, taşınmazın konumunu uygulama üzerinden görebilmektedir. Taşınmazın parsel sorgusu internet uygulaması üzerinden yapılabileceği gibi tapu müdürlüklerinden de teyit edilebilir. Böylece gayrimenkul alıcısı, kendisine gösterilen adresteki taşınmaz ile satış konusu yapılan taşınmazın aynı taşınmaz olup olmadığını, ada, pafta, parsel ve adres bilgilerinin aynı olup olmadığını kontrol edebilmektedir.

2. Belediye Kayıtlarının İncelenmesi;

Satın alınmak istenen gayrimenkulün belediye kayıtları da incelenmelidir.  Zira satın alınmak istenen taşınmazın yakın zamandaki akıbeti, imar durumu, yapı kullanma izin belgesine sahip olup olmadığı, emlak vergisi borcu olup olmadığı ancak ilgili taşınmazın belediye arşiv dosyasının incelenmesi ile sağlıklı bir şekilde öğrenilebilir. Bu hususlar alıcının gayrimenkulü satın alma kararında önemli rol oynayabileceği gibi, alıcı tarafından bu hususların bilinmesi ileride beklenmedik bir durumla karşılaşılmasının da önüne geçecektir.

Belediye kayıtlarının incelenmesi ve belediyenin ilgili birimlerinden yapılacak sorgulamalar neticesinde taşınmazın rayiç bedeli de gerçeğe uygun şekilde öğrenilebilecektir. Taşınmazın rayiç bedelinin doğru şekilde bilinmesinin tapuda yapılacak alım-satım işlemine de etkisi büyüktür. Tapu Müdürlüğü’ne beyan edilecek olan alım-satım bedeli bu rayiç bedele uygun şekilde bildirilmelidir zira tapuya bildirilecek alım-satım bedeli rayiç bedelden düşük olamayacaktır.

3. Gayrimenkul Satış Sözleşmesi İmzalanması ;

Gayrimenkul satış sözleşmesi; satıcının anlaşılan bedel karşılığında taşınmazı vermeyi, alıcının da bu taşınmazı satın almayı ve bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı olarak gerçekleştirilen ve tarafların tapu sicil memuru karşısındaki vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan bir sözleşmedir. Gayrimenkul satın almak isteyen kişiler, ileride hak kaybı yaşamamak için mutlaka yazılı bir sözleşme imzalayarak satış işlemini hukuki bir belgeye dayandırmalıdırlar.

Ancak gayrimenkul satış sözleşmesinin yazılı olması tek başına sözleşmeyi geçerli hale getirmemektedir. Gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olabilmesi için sözleşmenin mutlaka noter huzurunda imzalanması ve tapuya şerh verilmesi gerekmektedir. Kanun koyucu, gayrimenkul satış sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde hazırlanmasını ve tapuya şerh düşülmesini geçerlilik koşulu olarak öngörmüştür. Şu halde, noter huzurunda yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olacaktır.